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房地产法领域
 
不能歪曲信托法律概念
发布时间:2007-12-10 作者:

日前看到新闻,说郎琴园要依据《信托法》,把物业管理关系搞成信托关系,并且有专家告诉大家:“只要大家去读一读信托法,把委托人念成业主大会,把受托人念成物业管理公司,把受益人读成业主,就直接把信托法读完,就活脱脱就是中国物业管理的现状”。 

我认为,提出创造性思路是对的,但是错误地理解法律甚至是故意扭曲、偷换法律概念,误导民众,则是不对的。这位专家的这句话其实就是问题和矛盾的核心,他为什么非要这么表述呢,因为只有这样,才能规避《物权法》、《物业管理条例》的规定,才有可能引入所谓“信托”的概念,实际上,这是其偷换法律概念的表现。

 一、在物业管理活动中 ,根本不存在所谓信托关系委托人。

《信托法》第二条规定:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为  第七条规定:“设立信托,必须有确定的信托财产,并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产”。 

也就是说,委托人必须是对信托财产具有所有权的人或者机构,那么,对于物业管理活动而言,谁对小区内的财产拥有所有权呢?

业主大会吗?不,《物权法》规定的很明确,其中第六章是“业主的建筑物区分所有权” ,从来也没有说“业主大会的建筑物区分所有权”,《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利” 。

 也就是说,对于公共部位,只有一个个业主具有所有权,也只有一个个业主具有将该财产权利信托的资格。业主并没有把自己的这个财产权利转让给业主大会或者业主委员会,所以即便是业主大会也没有享有业主的财产权利。业主大会根本不具有财产权,怎么能够成为委托人呢?

就是说,如果要按照信托法规定,进行信托,那么就必须是100%的业主均同意按照一个法律文件规定,将全部的公共财产信托给物业管理公司,这可能吗?

按照《物权法》的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 这不是与前面提到的100%业主同意很矛盾吗?

因为这个矛盾,专家就必须要扭曲“委托人”这个概念,只有这样扭曲或者偷换,才有可能适用《信托法》,事实上,把委托人概念偷换成业主大会也好、偷换成业主委员会也好、偷换成居委会也好,都是一样的,因为这些概念都不具有对公共财产的所有权。所以,什么“委托人”云云,根本不成立。可是,如果连委托人都没有,你想那什么“信托”还有可能吗?

二、所谓“受益人”权利,也根本无法实现

这个“信托式物业管理”之所以吸引人, 就是专家声称“作为信托物管模式的一个最大的优点,就是每个业主和业委会一样,都可以就小区的公共利益对物业公司提起诉讼”,同时还声称“每一个受益人都可以行使委托人的权利。传统的信托模式中只有业主大会决议才可以跟物业公司抗争,现在信托关系当中根据信托法,赋予了每一个受益人,有委托人的权利,单个业主觉得物业公司不好可以行使业主大会的权利,可以诉讼”。

按照这套说法,一个业主就可以解任物业管理公司,一个业主的权利就等于全体业主的权利,一个业主的权利,就是100%业主大会的权利。说实话,这对于受够窝囊气、有心无力的业主而言,的确是重大利好消息,很吸引人。

但是,依据《信托法》,这种情形有没有可能发生?

《信托法》第四十五条规定:“共同受益人按照信托文件的规定享受信托利益。信托文件对信托利益的分配比例或者分配方法未作规定的,各受益人按照均等的比例享受信托利益   

从受益人概念来分析,这种信托式物业管理的受益人是一个个业主。作为一个小区的业主,如果非要把他们理解为是信托关系的受益人,那么只能是共同受益人,单个业主不能是唯一受益人, 原因在于财产是共同财产。

我们可以看到,问题出来了,作为共同受益人,每一个业主的权益一定是按比例的,譬如你有一套房,小区共有一千套房,那么你作为一个业主,你的权益只能占共有权益的千分之一,那么你怎么能够行使其他999个业主的权益呢?你一个人怎么就能替代1000个业主组成的业主大会呢?你一个人如果要解任物业管理公司,怎么就能对其他999个人发生作用呢?这是不现实、不可能的。所以专家的表述,至少是不正确的理解和错误的导向。

三、信托财产范围不明

 依据《信托法》规定,信托财产不能确定,则信托无效

那么,如果非要进行信托式物业管理,最起码的一个问题是:信托财产是什么?仅仅是业主共有财产?还是包括一家一户的业主私有财产?

《物业管理条例》第二条规定, 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 

这就很明确,物业管理公司服务的对象不仅仅是公共部位、设施设备、场地等,还包括业主私有的房屋,否则就意味着业主无权叫物业管理公司进屋修水管、马桶,显然这不对。那么,如果要搞信托式物业管理的话,信托财产就应该包括业主私有房屋和公共部位、设施设备、场地。

可是,不现实啊,不可能把业主私有财产作为信托财产啊,物业管理公司哪里有权利来管理和处分业主私有的房屋呢?业主私有的房屋若是信托财产,难道小区内全体业主作为受益人,都可以对这套房屋要求受益?反过来,只能由该业主对其私有房屋享有权益,显然他就是该房屋财产的唯一受益人,那么这个信托式物业管理又该如何体现出这种唯一性呢?

以上这些问题,都是信托法律关系的基本问题。对物业管理制度进行创造是好事情,不过在创造所谓“信托式物业管理”制度之前,都必须要先设想好这些问题才能行动。遗憾的,作为设计者的专家,显然都回避或者混淆了这些基础概念。因此,这种设想只能是空想、只能是空中楼阁,既不现实、也得不到法律上的承认和支持,最终是没有意义的。

                     北京市理格丰律师事务所   郭玉涛律师

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