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汇率、利率变化带来的影响
发布时间:2007-08-02 作者:

汇率、利率变化带来的影响
 
    不少的读者询问关于汇率、利率变化对房产交易带来的影响等问题,在这里我们讨论一下。
一、关于汇率问题
    事实上,对于国内大多数购房人士而言,汇率的变化几乎毫无影响,这主要是由于外币在我国境内是限制流通的。
    《中华人民共和国外汇管理条例》第七条明确规定:“在中华人民共和国境内,禁止外币流通,并不得以外币计价结算”。对于大多数中国购房者而言,都是以人民币计价结算的,汇率如何变化,基本上并不影响到其持有的人民币,所以汇率的变化对他们并无太大影响。
    中国不少的大城市中一些涉外的楼盘都在境外大做广告,吸引境外的买家,尤以港澳居多。还有一些楼盘,干脆向境内工作的一些港、澳、台同胞、外籍人士宣称,可以就该楼盘向境外银行申请按揭贷款,或者直接将外汇购房款直接支付于开发商在境外的帐户。
汇率的变化对这部分人的影响是直接的,但这倒没有什么好说,他们会想出比较好的办法来趋利避害。只是这种在境外以外币付款的方式不太妥当,这问题说来话长,在此不必细细讨论,至少这是不符合国家外汇管理局《境外外汇帐户管理规定》的。
二、关于利率的问题
这个问题从实践来看,主要是两个方面,一是贷款期间利率调整怎么办,二是如果提前还款怎么办。
第一个问题好说,中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》中第十四条规定:“个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定”。一般来说,各个贷款银行目前也都把这一条款直接写入按揭贷款的合同中,所以利率调整的次年起执行新利率是比较清楚的。
由于很多人觉得按揭贷款利息比较沉重,所以当手里有了几个钱后,想提前先还一部分,以减轻些压力,这种情况下,如何计算利息呢。
首先需要说明的是,贷款本身是一种合同关系。作为贷款人的银行,不仅要考虑资金风险,还要考虑自己的收益。提前还款,事实上会减少贷款人预期得到的利息收入。我国以前习惯上鼓励提前还款,主要是从遏制风险的角度上考虑问题。如果不考虑风险问题,则提前还款对于银行并没有什么好处。对于一份约定期限的贷款合同而言,逾期还款是违约的表现,提前还款实际上也是违约的表现。因此,从目前国家立法的思路看,并不鼓励提前还款。
比如,《贷款通则》第三十一条规定“借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商”。而中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十六条则规定:“借款人在借款合同到期日之前归还借款时,贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息”。所以提前还款,应当征求贷款银行的同意。
当然从目前看,贷款银行还是同意借款人提前全部或者部分还款的,对于这中提前还款的处理方式,目前基本上还是各银行自己处理,并没有统一的规则、程序。但是对利率、利息计算方面,则基本一致,即提前还款时利率不变,利息计算至还款日。
银行都有自己的利息计算表,剩余贷款本息在每个月的分布都比较明显,对照可以算出提前还款后剩余的本金和利息。所以需要提前还款的购房人士,可以与银行事先联络,除了征询同意外,也可以知道自己还要还多少本息。
三、关于贷款债务转让的问题
这个问题,可能大家不太理解,换个方式说:在贷款还没有还完之前,能不能把房屋卖给别人,由买受人接替偿还剩余贷款本息?
这问题时常有人问我,我总是回答:请找你的贷款银行协商。因为这个问题的实质是:在贷款合同法律关系中,借款人能否将其对银行负有的债务转让给他方。
虽然从《贷款通则》的规定上看,借款人在征得贷款人的同意后,是有权向第三人转让债务的。但实践中,由于银行是否应同意这种转让,并无一定之规。所以有些银行可以协助借款人做这样的转让,但更多银行根本不同意借款人这样做。
为什么不同意呢?很多银行人员是怕麻烦,不愿重新再对贷款程序折腾一趟。但更重要的是,目前我国房地产市场发展迅猛,但相应的配套法规却不行,比如对于这样的房地产转让,手续就很不清楚,风险比较大。多做可能多错、不做绝对不错,所以大家都不愿动新脑筋、想新办法。这样确实保险,但却不利于房地产市场的良性循环。应该说一个市场是否完备,主要看其退出机制,如果大家买房很容易,处分房屋却很难,恐怕房地产市场很难长期活跃。
这问题不能全部推到银行身上,国家立法机构、房地产主管机构也负有很大的责任、义务完善解决之。
 
 
 
 
    郭玉涛律师
 

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