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其他领域
 
网络进社区
发布时间:2007-08-02 作者:

网络进社区
带来新问题
 
(案例)
    在房展会上转一转,发现现在楼盘、社区越来越讲究智能化、高速宽带网络进入社区以及数字化生活成为了新的卖点。
    这也带来一些麻烦,来看看这样一个事件:  某网络公司与一社区的发展商达成建设智能化社区的协议:网络公司为该小区提供社区网络接入的硬件、软件、技术支持、使用维护等服务,发展商无须为此付费,协议期间为十年。业主入住时,每户向网络公司交纳800元的网络开通费,此后每月再向该公司交纳社区网络使用费150元。
结果不少业主认为,费用高、速度似乎也不快、体现不出专线的特点,不愿意使用该社区网络,更拒绝继续付费。网络公司认为这样会导致自己的严重亏损,侵害了自己的合同权益,因而坚决要求业主付费。发展商也认为业主应该交钱,就要求物业管理公司逼着业主交钱,结果几方因此出现了一些矛盾和争议。
 
(律师评析)
 咱们谈这件事情,得结合现实来说。网络化社区是件好事,广大的业主也是欢迎的。网络公司是商家,提供了设备、技术、服务,就应该让人家赚钱,这有错吗,没错;发展商把楼盘卖出后,就与该楼盘没有权属上的关系,所以不用为社区网络化使用付费。这有错吗,没错;而广大业主作为消费者,有知情权、选择权,觉得社区网络的性能价格比不合理就要换,这有错吗,我看也没错。
大家都没错,为什么会出这样的矛盾呢?我认为,是在法律关系主体的确立以及各主体的责、权、利相一致方面存在问题。
这个事件里,至少有三个民事主体:发展商或物业管理公司、网络公司、业主,如果物业管理公司单独参与近来,可能就是四方民事主体,他们相互之间形成了不同的法律关系,只有了解清楚这些法律关系的内容,也就是相互间的权利与义务,才能正确分析上面我们说的事件。
网络公司要找业务,应该跟谁谈呢,这是第一个问题。理论上,其硬件将要作为楼宇的配套设施,而这些楼宇的所有权人是所有的业主,最终,只有业主才可能使用社区网络的设施、享受其服务并为此付费。所以,从法律角度上讲,全体业主才是社区网络服务法律关系的主体,发展商不是、物业管理公司也不是。
但是,要让网络公司同广大业主谈具体业务非常不现实。跟一个一个业主交流,征求他们的意见显然是不可能的;虽然业主委员会成立后,也可以代表全体业主来谈。但是业主委员会是松散型的组织,不可能陷入这些具体的、事务性、技术性的事情,所以若真这样操作,不是非常难办成事,就是商机被大大延误。
在这样的现实条件下,网络公司一般只能与社区的发展商或物业管理公司谈业务,不管他们之间的协议具体如何约定,实际上都在日后为广大业主设定了一些责任和义务,这是房地产业的特殊性决定的。
这个过程对于广大业主来说,毕竟是不透明的,所以会招来一些怀疑与抵制,这也是现实。网络公司也好、发展商或物业管理公司也好,要清醒地意识到这一点,谨慎处理,最重要是不要搞成强买强卖。
不少发展商把智能化作为楼盘的卖点推出,可是有几人预先告知购房人士所要付出的对价?又有谁能够准确表述社区网络的带宽、速度等技术指标?很少很少。不把这些向购房人士说明,他入住时就会觉得自己的知情权受到损害,就会产生抵触情绪。所以我建议,在房屋销售时应该把这些细节向购房认识表述清楚,让购房人士心里踏实了,再决定买不买房子,是否需要这种社区网络的服务。
还有就是选择权的问题,业主的心理各有差异,有人觉得社区网络非常不错,也有人觉得还不如263的包月来的痛快,所以就得让大家有选择的余地,谁喜欢接受社区网络服务就付费,谁不需要这样的服务就不付费。不能搞一刀切,要求业主只要入住就要掏钱,否则就采取各种方式卡你,这样非常不好。
这在技术上应该是可以做到的,主要的问题在于网络经营公司要对风险进行控制。一般来说,网络经营公司希望社区网络的经营期限长一些,这样便于收回投资、增加利润。但这也是双刃剑,因为网络业的发展速度是无法预料的,现在还算快的速度不久以后可能就是慢牛、现在还算先进的技术不久以后可能就被淘汰。业主觉得社区网络不行,可以非常简便地换其他的方式。可是网络经营公司却为长期的打算而投入大量资金、设备、人员服务,这些投资怎么办,总不能赔本赚吆喝。
说实在的,如果社区里只有一个卖菜的,他都敢垄断经营。可是网络的特性,就不敢有这样的幻想。所以这就逼着社区网络经营公司在起先就要了解房地产业的特性,不管是跟发展商谈还是跟物业管理公司谈,都要设计好自己的运作方式,尽量减少风险,在运行过程中不断地吸取新技术、新方式,注重服务质量,从而与社会同步。否则,很容易受夹板气。
智能化当然不光指网络,还包括其他,但无一例外,都是新技术、新设备在住宅上的应用,所以都存在上面我们谈到的问题。经营这方面业务的公司,恐怕都会看到这一点。
这些问题只是冰山一角,房地产业法制化发展越来越明显,广大的业主也越来越注意保护自己的合法权益,什么事情都要琢磨琢磨。这样,原来的一些管理方式、商务运作方式恐怕就要重新检讨一下,否则就可能出现新的矛盾、纠纷。这就要求从业人士有一定的预见性,这篇文章提出探讨,希望能够给读者作个参考。
 
 
 
 
    郭玉涛律师
 

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