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房地产法领域
 
公摊面积
发布时间:2007-08-01 作者:

 
问:
我不久就要与一家房地产开发公司签定房屋销售合同,在合同中我看到了我还要出钱购买公用建筑面积,也就是公摊面积的条款。我对此不是太了解,想向您咨询一下,什么是公用建筑,公用建筑的成本是否都要摊入房价,我承担了公用建筑面积的成本,是否就享有公摊面积的产权。
                                                           熊晓平
 
熊先生:
    您好!
    在建设部于1995年9月8日印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中,对您提出的问题有一些规定,我们结合其他法律法规,作如下回答。
    建设部规定,如果商品房是整栋销售的,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。其实,这已经包括了楼梯间、设备间等非套内面积,但由于房屋是整栋出售,不存在其他购买人,所以在此没有称“公摊面积”。
    如果商品房是按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购买者所购买的套内或单元内的建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
    由此可见,不管采用何种形式购买房产,房价款中都会包含公摊面积价款,就是说,公摊建筑肯定是计入成本与价格中的。
    那么,公摊建筑面积究竟包括那些内容呢,一般包括两大部分。一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
    公摊面积包括上述内容,但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积,可以摊入购房价款中。此外,其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积,其成本也不计入购房价格中。
    前面说了这么多,但如果我是一个买房的消费者,我也会像其他千千万万购房者一样,不可能闹清楚在我要购买的房屋所在楼宇内,哪些部分是公用建筑部分,这部分面积是多少,其中哪些要计入公摊面积,哪些不计入。因为我无法实地丈量,所以我也不会知道我究竟要摊多少公用面积。
    这些事,政府将为大家做到。在房地产开发商售楼时,政府有关部门将会通过一定的审批、监管手续,核准其公用建筑面积分摊系数。所谓公用建筑面积分摊系数,就是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和所得到的一个比率。每一位购房人士所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数,就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。
    说到这里,就有一个问题。买房者花钱买了公摊面积,那么,享有什么权利呢。我认为,购房者既然按照商品房的价格支付公摊建筑面积的价款,毫无疑问应该享有这部分房产的产权,但这种产权是有一定限制的。
    我们知道,房屋产权是所有权,包括占有、使用、收益、处分等权能。而公摊建筑的产权有所不同,因为每一位购房者都承担了相应的公摊建筑面积价款,所以,每一位购房者都按照一定比例对公摊建筑享有产权。实际上,各个购房者对公摊建筑享有的是一种按份共有的共有权。这样,在行使这种共有权(即公摊面积的产权)时,就会有种种限制。一方面,因为每一位购房者都是共有人,所以,他具有一定权利,例如他可以在通道、门厅走动,可以使用楼梯、垃圾道等。同时,他还必须考虑其他共有人的权益,不能为一己之私利而损害其他人的共有权益,例如任何人也无权封锁通道或损坏公共建筑。
    因为公摊建筑的产权含在购房者所购买的房屋产权之中,所以公摊建筑产权的流转实际上是通过房屋产权的流转来完成。比如,继承、赠予、转让、抵押房屋产权的同时,也就同时继承、赠予、转让、抵押了公摊建筑的产权,但这部分公摊建筑的产权却不可以单独来继承、赠予、转让、抵押的。
    两者之间的关系很像房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权之间的关系。房屋占用范围内的土地使用权摊到了每一位购房者所购买的房屋上,而非只有一楼的住户有权使用土地。但任何享有土地使用权的住户,却不能心血来潮,把一楼住户的地板挖开来种种花养养草什么的。而在继承、赠予、转让、抵押房屋所有权的同时,土地使用权也随之转移,两者是不可分的。
    以上意见供您参考。
   
 
       郭玉涛

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