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房地产法领域
 
“家庭农场”是在规避法律
发布时间:2007-08-01 作者:

“家庭农场”是在规避法律
 
(案例)
    有人找我,说他要买房,让我帮忙看看合同。然而,合同中竟然没有“买”、“卖”二字。这是一份某家庭农场的出租协议,出租房不是房地产开发公司,而是一家农业经济开发公司。内容大意是,该公司获得了若干亩农村土地的经营权,就把这片土地分解为若干个家庭农场,上有温室,现在把这些农场土地以及土地上的温室出租出去,承租人享有50年的耕作、使用、经营权等等,一次性交付50年租金或者分期交也行。
    实际上,所谓“温室”是一套套的住宅,水、电、气、暖、厨、卫齐全,内外装修不错,只能居住而不能种庄稼。准备要租这些“家庭农场”的人也没有打算搞农业经营,而是作为郊外别墅享受的。
 
(律师评析)
    我提出的意见是:这种“家庭农场”是规避法律的行为,风险不小,最好别碰。
    为什么,看看我国的《土地管理法》就知道了。《土地管理法》将土地分为三种类型:农用地、建设用地、未利用地,并且严格限制农用地转为建设用地。
    《土地管理法》第四条规定,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地等。
    不管是家庭农场也好、农场也好,肯定是农业用地的项目,如果真是这样,出租经营也罢、承包经营也罢,都是可以的。但我们前面谈到上述的“家庭农场”中,所谓农场用“温室”就是功能齐全、配套完善的永久性建筑物——只能居住用的住宅,至少绝对不是农业用的温室。至于房屋周围的所谓“家庭农场”,种花也可,种草也可,不要求房屋主人一定要当农民,种农作物,“农场”云云,也没有什么意义了。
我们已经可以看出,这是非农业的建设项目而不是“家庭农场”的所谓附属设施。依据《土地管理法》的规定,这种非农建设用地显然应该是建设用地的性质。
《土地管理法》对于建设用地的管理很严格,严格限制农用地转为建设用地。其中第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”。第六十三条规定: “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。
由于国有土地的取得不仅成本高,且手续复杂,不如直接用农村集体的土地来的痛快,所以要干就必须绕开法律的规定:不能说是住宅建设项目而要说是“农场”,相应地,不能说是房地产的买卖而说是温室、土地出租。对于集体所有的农业用地,国家不会收取相应的税、费、土地出让金等,也不会按照《城市房地产管理法》进行必要的管理。这样,就可以方便地“规避”国家法律。
这种规避法律的情形以前也有不少,北京有些房地产项目是以村民住宅建设宅基地的名义取得土地的,可是建成后却进入了商品房市场。可是这种“家庭农场”所用土地实实在在是耕地,这在以往还是不多见的。在这么低廉成本的土地上盖房,价格相对更加低廉,所以很容易出手。据了解,这种“家庭农场”的“出租”情况十分火暴。
这种房屋是没有贷款的,付款额都是几十万,能拿出这个钱的无论如何不能算穷人,因此,要这种房屋的客户绝非由于经济条件所限,不得已而凑合。事实上,这些客户也并不是不知道这种房屋的权证、手续有不小的问题,但由于对这些房屋的性能价格比十分满意,所以愿意冒险。
令人敢于冒险还有一个原因,就是对于类似的建设项目,以前很少听到有严厉处罚的,无非是生米已成熟饭,补交一些钱,合法化就算了。所以持观望态度的人士也觉得没什么不得了,买就买了。
但是我个人认为,本事例中,风险还是很大的。从《土地管理法》的规定来看,对于擅自将农用地改为建设用地,只有两种处罚方式:一、违反土地利用总体规划的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;二、符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款。对于或买或“租”这种房屋的人士而言,这都是很不利的。
从趋势看,以后社会法制化发展只能越来越强,不会越来越弱,对问题的处理方式也许不太像从前那样。所以,法律风险应该是客观存在的。还是那句老话,买房是件大事,多考虑考虑再决定吧。
 
 
     郭玉涛律师
 

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