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房地产法领域
 
氨水事件
发布时间:2007-08-01 作者:

房屋虽无法使用,但是发展商并无过错
 
 
    日前,媒体报道现代城由于在混凝土中加入了含尿素的防冻液,导致氨水超标,非常呛人,业主无法入住,以致出现纠纷。但按照有关的规定,施工的时候,国家仍然是许可加入这样的防冻液的。就这个问题,有业主向律师咨询,我作答复如下。
 
    (律师评注)
    作为律师讨论这个问题,首先想到依据法律的规定,尤其是依据《合同法》的规定,来分析判断当事人各方的过错与责任。
    在这个事件中,实际上所涉及的当事人有三方:建筑商、发展商、业主。所涉及到的合同法律关系有两种:建筑商与发展商之间的工程建筑承包合同法律关系、发展商与业主之间的商品房屋买卖合同法律关系。更准确地说,是由于建筑商在履行承包合同时的施工活动,影响到了房屋买卖合同的顺利履行。
    纠纷是在业主与发展商之间产生的,对于业主而言,他们只与发展商有直接的法律关系,建筑商的问题他们不用关心。目前,业主要求经济补偿的很多,我们来分析一下,在这起事件中,那一方有过错,应该负什么样的责任。
    房屋买卖合同是买卖合同的一种,《合同法》第九章对之做出了详细的规定。其中约定,出卖人应该按照约定的质量要求交付标的物。但是在实际生活中,一般的房屋买卖合同,不管是格式合同或当事人的补充协议,基本上都不可能细致到防冻液、氨水的问题。也就是说,对于这件具体的事情,房屋买卖合同中并没有明确的约定。
    对此,《合同法》第六十二条规定:“质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。现代城是期房,在房屋开始预售时还没有开始建设,边卖边盖。虽然从今年三月份开始,国家不准在混凝土中添加含尿素的防冻液,但是这些规定不具有溯及力,此前国家还是允许这样的施工,也就是说对于发展商与业主所签订的合同而言,房屋的质量应该是符合国家的有关标准的。在这一点上,发展商没有过错。事实上,就是建筑商,如果没有其他问题的话,也没有什么过错。
    既然如此,那么作为发展上并不应该承担违约责任,依据《合同法》的规定,只有当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,才应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本事件中,防冻液、氨水的问题在合同中并没有约定,所以也谈不上违约。发展商如果已经按照合同约定的时间、标准交付房屋,应该视为其已经充分履行了合同义务。这样看来,并无违约事实发生,也就不能要求当事人承担违约责任。
但是,这房屋现在无法居住,怎么办呢?《合同法》第一百四十八条有这样的规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
前面我们谈到,严格地说,现代城的房屋还不能说是不符合质量要求,但确实暂时不宜居住。在这种情况下,业主可以提出退房。
从购房人士的心理角度讲,这个方案并不可取。买房不同于购买其他商品,购房人士选购一套房子,总是千挑万选,直到这一套令他特别喜欢才下决心的。又经历了漫长的期待才能够入住,现在让他们退房,不要说别的,光感情上就难以接受。这就得换一种解决方案,例如晚一些再办理入住手续啦,给业主一些优惠或补偿啦,当然我只是一些建议,主要得双方协商。
我写这篇文章的目的,是想说明其中的是非曲直,供各方在解决问题时有一个理智的参考。其实这种现象也是比较常见的,某些建材、设备逐渐地会被认为不合乎要求而被淘汰,但由于不像本事件这么明显,所以没有人注意。
这件事情给各方都带来了麻烦与损失,但这同时反映出广大业主法制意识的增强,反映出这几年来房地产市场趋向规范了。所以从这一点上说,也不失为一件好事。
 
 
      郭玉涛律师
 

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