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房地产法领域
 
不给钥匙
发布时间:2007-08-01 作者:

业主拒签物业管理公约,物业管理公司
是否有权不给业主钥匙
 
(案例)
    北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景:业主去办理入住手续的时候,被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。平安下来倒也无事,但有时就可能出现问题。
    有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费,引起业主不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容而拒绝签约;有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下,不少物业管理公司就会采取快刀斩乱麻的办法——不交费或不签约,就不给你钥匙,你干不干?
    这一招厉害,大多数的业主就范。也有些业主更加不满,去找开发商,开发商却推得干干净净:我们已经委托(或移交、或授权等等)给物业管理公司办理这些事情,由物业管理公司具体负责,所以你们应当找他们云云。
    这种情景发生在我们身边,我们都曾经看到或遇到以及即将遇到,那么,让我们仔细想一想,这件事情有没有不对味的地方?
 
(律师评析)
    当然有不对味的地方,那就是房屋买卖关系与物业管理关系被人为有意地混淆了。
    业主购买房屋,就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系,房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中,双方各有多种权利、义务,但是对于开发商而言,最根本的权利是收取业主的购房款项,最根本的义务是向业主交付房屋。
    业主已经按照房屋买卖合同的约定,向开发商给付了全部的购房款,开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋,就是给业主办理入住手续,给业主钥匙,使得业主能够占有、使用该房屋,这样才是履行了开发商的义务。
    既然是合同义务,开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思,一是当事人应该自己履行,二是当事人应该全面履行。
    先说“自己履行”,房屋买卖合同是业主与开发商签订的,购房款也是交给了开发商,那么开发商就应该自己交付房屋,不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难,可以让其他机构代理办理入住手续,那么,作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现,而只能以开发商的名义向业主交付房屋。
    再说全面履行,只要业主没有违约情形,开发商就应该向业主交付房屋,不能增加业主的责任与义务,而物业管理公司作为代理交付房屋的机构,只是替开发商完成交房事务,不能在此过程中加入自己的权利内容,增加业主的责任、义务。
    现在我们可以发现问题了,从法律角度上讲,房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系,不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何,都是物业管理法律关系的内容,与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商,必须向业主交付房屋,而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件,这就是变相增加业主的合同义务与责任,是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满,往往就在于此。
    我们前面谈到的案例之所以会广泛存在,有好几方面的原因。
    从现行的物业管理体制看,开发商有权选定前期物业管理机构,而交房时正好是履行交付房屋义务与物业管理事务开始的时刻,很多开发商、物业管理者便认为,既然我们有选择物业管理公司的权利,当然有确定物业管理各项权利义务的权利,业主只能无条件服从,并应该承担相应的后果、义务等。但是实际上,开发商可以选择物业管理机构,不等于可以决定一切,并要业主承受,更不能因此可以用不办理入住手续、不给钥匙的做法逼迫业主接受。
    还有就是经济利益原因了,不少的物业管理公司需要业主支付全年的费用作为自己的启动资金,或者担心业主将来不顺利交费、或者担心将来业主们可能炒掉物业管理公司,于是干脆借办理入住手续的机会,先把自己的利益落实,否则以后就很难控制住业主了。为了对付业主的不满或抵制,就要采用强有力的办法,不给钥匙就是这样一种最好的办法。显然,这样的指导思想是更错误的,不能为业主接受。
    我认为,无论是开发商也好,物业管理公司也好,都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等,这种行为构成开发商对业主的违约,也是对业主权益的侵害。
 
 
 郭玉涛律师

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