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房地产法领域
 
承诺物业管理费
发布时间:2007-08-01 作者:

发展商无权承诺物业管理内容
 
     大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题,所以在签定购房合同时往往会详细询问。发展商一般都会详细说明将来需收取的物业管理费数额、标准、服务内容等,甚至将此内容写进购房合同中。可是客户入住后,有时却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同,例如原来说的24小时热水无法开通、或者原定的物业管理费却要涨价等等。
住户找物业管理公司询问,物业管理公司称自己是依据国家标准收费,发展商说的不算数。找发展商询问,发展商则非常遗憾地称,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束,所以只能很抱歉了。这就使得客户非常窝火,觉得自己好象受到了欺骗。
 
(律师评析)
    这种情形,是由于没有将物业管理与商品房屋买卖之间的关系理顺而导致的。
     物业管理在我国是个新兴的行业与理念,目前很多发展商自己直接从事所开发物业的物业管理工作,一些地方甚至仍然是企事业、机关的房管科、行政科在从事本单位住宅区的物业管理工作,所以关系比较难理顺,某些业内人士甚至认为物业管理就是一种售后服务。指导思想比较乱,也就容易出问题。
    分析上述问题的关键之处有两点,一是发展商能不能对物业管理问题作出承诺,二是对这种承诺引发的法律后果,发展商应否承担法律责任。
    对于第一个问题,我在以前曾专门写文章提出,物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色,但无论如何,不能抹杀这两种合同关系的独立与区别。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。
在房屋预售前,发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,发展商在售楼时,可以对相关物业管理问题做出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大的购房者进行综合的比较、选择、决定。
但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,就是不当处分他人的权利。发展商没有签定这种条款的主体资格,应当由物业管理公司直接与购房客户签定协议。
有些物业是发展商另外成立的物业公司来进行管理的,两者之间有千丝万缕的联系。即便如此,发展商也不能在购房合同中承诺物业管理条款。因为从法律上讲,两者是独立承担民事责任的主体,不能互相取代。 有些发展商干脆自己就开始从事物业管理工作,由于其没有经过国家的资质认可,所以这种行为是不合法的。
第二个问题,如果发展商已经就物业管理问题在合同中具体承诺,那么这种承诺有没有法律效力?发展商有没有什么法律责任?
这样的情形,只有很少一部分是出于欺诈的动机,大多数是由于对相关法律关系、签约主体的错误认识所致,我认为这应该算是一种重大误解情形。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解”。依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。
同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。
这就是说,如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。
 
 
   郭玉涛律师
 

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