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房地产法领域
 
从物业管理角度看物权法
发布时间:2007-08-01 作者:

从物业管理角度看《物权法》
 
《物权法》(草案,以下直接称《物权法》)中专章规定了业主权利,这是有巨大现实意义的。现在为什么物业管理工作难做,主要是缺乏法律依据,说了不算、算了不说,当然就难以让各方满意,矛盾多得受不了,《物权法》中有如下几个比较重要的解决方案。
1、  对业主行使所有权的限制
由于所有权是绝对权利,所以过去长期只强调任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使,却很少限制所有权的行使,结果导致一些业主在行使所有权的时候,根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之、家里养猪者有之,你若劝阻这些人,他反而不满:我在我家里想怎么样就怎么样,你管着吗?
现在,《物权法》第七十四条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”。 这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据。依据这一条款,就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。
 
2、  绿地、道路、车库、会所的权属
现实中,很多很多小区都存在这样的情形:卖房的时候,其实已经把绿地、道路、车库、车位、会所等摊销了,可是等到您入住,还要再买车位,使用会所还要再交高额费用,实际上等于一个东西卖了两次。可是业主打官司往往很难办,为什么?因为在现实的条件下,业主很难举证说哪些是公摊部位或者公摊面积。
《物权法》第七十六条规定:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。     会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。” 这一规定具有重大意义:首先,从法律上明确了业主对这些部位的共同所有权。其次,举证责任倒置,如果开发商不能举证自己具有所有权,就表明归业主所有,而不像以前那样由业主举证是属于业主的。
 
3、  维修基金
大家可能都不知道,维修基金是多大的一个数目,算一算能吓一跳。怎么用?却一直没有一个说法。所以长期以来,维修基金总是由政府控制。使用情况如何,业主一无所知。甚至有些地方出现了“物业管理公司申请、政府审批许可使用维修基金的情况”。这些都是错误的,因为维修基金是业主大家的钱,不是政府的钱,政府只是保管人,所以政府不能替业主做主。
《物权法》第八十二条规定:“建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布” 。 这其中,就明确了维修基金属于业主全体、归业主全体使用、受业主监督等情形。
但是,这其中“用于电梯、水箱”云云,有些多余和啰嗦了。
 
4、  起诉业主的主体
长期以来,有一个困挠的问题,就是业主大会和业主委员会能不能作为诉讼主体,对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为,由谁来进行法律救济?这个问题不落实,就很难有效制止这种不好的行为。
《物权法》第八十六条规定:“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。     业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失” 。 
从这里看以看到几个效用:首先,业主会议和业主委员会,可以用自己的名义直接起诉无公德业主,这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面,也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬,能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为;其次,把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为,有利于法院审理判决。再次,明确了诉讼请求可以多样化,有利于提起诉讼后的胜诉面。
 
5、行政机构进入社区执法
以前行政机关很少进入社区执法,甚至立法将社区都排斥在执法范围外,原因是认为社区不算是市政、社会公共区域,而是相对封闭的区域。很多不讲公德行为之所以泛滥,也与缺乏制约和处罚有关,躲进小楼成一统,无法也就无天了。
《物权法》规定:“建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。 ”这样,行政机关就有权进入社区执法,社区内如同大街上一样,都要接受法律管理与制约,这就会有效地制止一些不法行为,而不至于让一般民众有气无办法。
 
 
北京市理格丰律师事务所    郭玉涛律师
 
 

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