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房地产法领域
 
大家的绿地哪里去了
发布时间:2007-08-01 作者:

大家的绿地哪里去了
 
   
(案例)
一个住宅小区在销售的时候,主打卖点是小区的低密度、高绿化率。同时,开发商采用了一个促销方案:向购买一层房屋的业主赠送花园。这一下,销售效果别提多好了。
    入住以后,业主们发现,绿地面积确实不小,而且一楼业主的门前的绿地也已经用灌木分割开来,形成了一个个小地块。春天到了,一层的业主们在自己的私家花园完全铲除了原有作物,开始搭建亭台、花架、曲径、造型等。开发商后来干脆用铁栏杆替代原先的灌木,将各家的私家花园围了起来,其他人谁也进不去了。这时候,其他的业主才突然发现,被分割以后,自己能够进入、能够游玩的公共绿地几乎没有了。
 
(律师评析)
    大家的绿地哪里去了?
    公共绿地是新建住宅小区不可缺少的部分, 是我们每一个业主生活情趣不可缺少的组成,对业主生活的影响是十分巨大的。为此,政府一般会通过规划审批的手段,强制性要求开发商在修建住宅小区的时候,配套建设公共绿地。
《北京市城市绿化条例》第十三条规定:“ 各项建设工程,应当安排一定的绿化用地,其所占建设用地面积的比例为: (一)新建居住区不低于30%,并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地”。
此后,北京市政府又颁布《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》,其中第二条解释到:“建设工程绿化用地面积占建设用地面积的比例, 按照《条例》第十三条的原则, 具体规定如下:(一)凡符合规划标准的新建居住区、居住小区( 居住人口7000人以上或建设用地面积10公顷以上),按照不低于30% 的比例执行, 并按居住区人口人均2 平方米、居住小区人均1 平方米的标准建设公共绿地, 配套建设的商业、服务业等公共设施的绿化用地, 与居住区、居住小区的绿化用地统一计算( 非配套建筑设施, 按有关规定执行) ”。
就是说,对于一个新建住宅小区来说,必须保障一定的绿地面积,其中还要必须保障一定的公共绿地面积,所谓公共绿地,就是大家能够欣赏、游玩、放松的地方,而不是由一家一户圈地独占。
并且,按照《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》第三条的规定,庭院绿化的用地面积, 按设计中可用于绿化的用地计算, 但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。
这样,公共绿地实际上更比较金贵。实践中,很多开发商会采用一些偷换概念的方法,侵害业主对于公共绿地的权益,动机几乎都一样:争取最大利润。
例如,本案例中说提到的小区,在进行规划审批的时候,其绿地面积确实能够达到30%,这就能够得到顺利批准,并且能够将“高绿化率”做为一个卖点进行宣传。请注意,这时候的绿化率往往被暗示或被理解为公共绿地的面积。
然后,开发商将“赠送花园”再做为一个卖点,来促销一层的房屋。开发商允许一层业主独占性使用绿地,但是绿地的土地使用权并不转移。这样,对外或对政府来说,绿地性质并没有改变,但实际上,公共绿地被悄悄地私有化,越来越少了。
通过这样的方式,开发商不仅达到了促销的目的,有时候甚至连绿化、景观的设计、施工、维护等义务也省了,全部推给了受赠送的业主。这样,开发商赚钱了,一楼业主则有了拥抱自然的机会,而不住一楼的业主就成了倒霉蛋。
按说私家花园也是绿地,在楼上也看得清楚,而且往往主人还费尽心机、花费巨资来拾掇,别人花钱你来看,不是很好吗。实际情况并不是这样,懂得住宅小区景观设计的人士都知道,小区的绿化一定要有整体的设计、各个部分之间互相照应才好看。想象一下,如果一片绿地专门设计得起伏跌宕,突然中间挖平一块要种葡萄,意境是否将被全部破坏?张业主正在自家花园中赏花,旁边的李业主却要在花园中种菜、浇粪上肥,那又是什么感觉。单个设计很好,但整体非常不协调,就没有什么美感可言了。
问题还不仅如此,人是必须要贴近自然的生物。如果你想去绿地踏青、散步、闲坐,却被黑铁栏杆、狼狗和邻居警惕的眼神拦住,你会怎么想?你必会想,这是法规赋予我的权益,本来就应该让我享受的,你凭什么就这样占为己有,这不是侵害我的合法权益吗?
    确实如此!开发商要促销,要赠送花园,这是开发商进行的民事法律行为,其他业主无权反对。但是,开发商从事这一民事法律行为的时候,不能违反国家的法律、法规,也不能侵害其他业主的利益。将本属于全体业主享有的公共绿地当作私家花园赠送,就违反了绿化条例的规定,就侵害了全体业主的权益,就是不合法的,就应该承担责任。
开发商无权这样将公共绿地赠送出去,或者肆意减少公共绿地的面积。已经形成既成事实的,应该另行增加公共绿地的面积或者给业主以补偿。
 
 
 
 北京市理格丰律师事务所  郭玉涛律师
     
     email: lawyer-guo@sohu.com
   
 

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