设为首页 加入收藏
首 页 | 本所介绍 | 新闻动态 | 精彩案例 | 保险法领域 | 房地产法领域 | 其他领域
上海旅行社 有机玻璃雕刻
本所介绍

本专业保险律师网站系由北京格丰律师事务所建立,由本所郭玉涛律师负责。     格丰律师事务所一、格丰概况 北京格丰律师事务所(简称“格丰”)于2002年设立于北京,是由一批中国精英律师组成的合伙制律师事务所,致力于为中国精英客户提供全方位的法律服务。格丰律师有着非常丰富的诉讼业务与非诉业务的法律服务...     <查看详情>

当前位置:首页 >> 房地产法领域 >> 正文 (返回上页)
房地产法领域
 
代理案例
发布时间:2007-08-01 作者:

从案例看物业代理合同的性质
 
(案例)
英华物业顾问有限公司(以下简称英华公司)与银发房地产开发有限公司(以下简称银发公司)签定壹份物业出租委托代理协议。双方约定,银发公司委托英华公司代理出租由银发公司开发的银发大厦,凡由英华公司联络的客户,均由银发公司予以确认。若最终成交,则以该客户一个月的房租作为报酬付给英华公司。
    签约后,英华公司即开始积极活动,寻找客户。很巧,没多久就遇到一家销售高档家具的厂家,准备租下银发大厦一层作为店面,月租金高达8万元。英华公司将该客户介绍给银发公司,银发公司出具确认书。
    接下来,银发公司与客户直接联系,开始谈判。这时,公司内部就有人觉得英华公司的钱挣的太容易,并且现在客户已经联系好,想将英华公司一脚踢开。
    于是,银发公司以书面形式通知英华公司,解除了委托代理合同。一个月后,他们与客户正式签约。而报酬则分文不给英华公司,问之则答:“我们是与英华公司解约后才定的合同,同英华公司已经没有关系了,凭什么要给英华公司钱。”
    英华公司知道自己被黑了一刀,气的不得了,遂向律师咨询。
(律师评析)
    我们在分析这件事的时候,先要明确物业代理合同的性质,以便理顺关系,辨明是非。
    银发公司认为“物业出租委托代理协议”显然是一种委托合同,其与英华公司之间是委托人与被委托人、被代理人与代理人之间的关系。银发公司既然可以通过委托合同赋予英华公司代理权限,当然也可以通过解除委托合同撤消此代理权限,天经地义、合法合理。而英华公司由于不明所以,所以苦无对策。
    而我认为,这类物业代理合同实质上并不是委托合同,而是一种居间合同。
    从民法的角度讲,委托合同是受托人以委托人的名义和费用,为委托人办理委托事务,委托人按约定支付报酬的协议。其最主要的特点,在于受托人应以委托人的名义从事工作。但物业代理机构一般并非以房地产开发商的名义从事工作,而是以自己的名义寻找客户,再由开发商与客户签约。所以,物业代理机构实际上扮演了寻找客户的中间人这么一个角色。
    实践中,也有很多代理机构为了取得客户信任或便于工作,并不声称自己是物业代理机构,而称自己是开发商的销售人员。但是,他们与开发商之间是独立的,而且很多是先用自己的钱垫付广告、宣传等费用的,所以这种营销方式并不能改变问题的实质,真正成熟、正规的物业代理机构是不会以发展商的名义从业的。物业代理机构与开发商所签协议,不是委托合同。依据我国民法与《合同法》的有关规定,这种合同应是一种居间合同,物业代理机构处于居间人的法律地位。
    《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”
    居间合同与委托合同的不同之处在于:
1、    居间合同的居间人只是按照委托人的要求,寻找或介绍第三人与委托人订立合同。这种介绍属于提供机会的劳务性质的行为。
2、    在委托人与第三人订立合同时,居间人并不参与,只予以协助,他既不是订立合同的当事人,也不是任何一方的代理人,仅是介绍人。
3、  居间合同是有偿合同,但通常是当居间活动取得成功时,即第三人与委托人订立合同后,居间人才有权向委托人取得规定或约定的报酬。当第三人与委托人未达成协议时,居间人一般无报酬。
本案中,银发公司将英华公司踢出局外,当然是不讲商业道德的行为,但如果没有特别约定,其解除合同行为本身并不违法。居间合同可因居间事项完成即委托人与第三人订立合同而终止;也可因委托人撤消委托或居间人辞去委托而终止;还可因居间合同期限届满而终止。所以,法律并不禁止银发公司的解约行为。
但是,银发公司不向英华公司支付报酬却是不合法的。
《合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照规定支付报酬。”
可见,居间人在居间合同生效期间,只要完成“促成”行为,就算履行了合同义务,就应该得到报酬。至于委托人与第三人签定合同是在居间合同生效期内还是生效期外,法律并无特别限制。
这也就是我们分析物业代理合同性质的意义。如果认为这是委托合同,那么当代理关系终止后,受托人当然无权再要求委托人给付报酬,这就是银发公司的理由。但我们认为这是居间合同,所以本案中虽然银发公司在与英华公司解约后才与客户签约,但是,这个客户是直接通过英华公司的辛苦工作才找来的,否则银发公司是不可能不费力地拥有这一位客户。这就应当视为英华公司已经按照与银发公司所签居间合同的约定,在合同有效期间,圆满地完成了寻找客户并促成客户与银发公司签约的合同义务。银发公司依据居间合同得到了相应利益,同样应该履行自己的合同义务,为英华公司在合同期间卓有成效的工作向英华公司支付报酬。而不能以提前解约的手法逃避履行合同义务,这实际上是一种违约的表现,应当承担相应的违约责任。
对于英华公司而言,没必要无谓地忍让,应该理直气壮地向银发公司索要劳动报酬。必要时不妨通过法律途径维护自己的合法权益。
 
 
     郭玉涛律师
 
 
 
 

友情链接
我的信箱  |  联系方式  |  刊登广告  |  使用说明  |  豁免条款
京ICP备14000852号-1
保险法律师 电话: 82845471 / 72 手机: 13701162475
Copyright 2006 www.lawyer-guo.com Brilliance Inc. All rights reserved.
网站建设:清木源科技
您是本网第 位客人