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房地产法领域
 
新编面积问题
发布时间:2007-08-01 作者:

商品房面积误差怎么办
 
    我在网上有一个专栏,为网友进行法律咨询。这两天很多网友控诉自己买房时遭遇到的面积误差事件。一位大连的朋友在网上向我咨询:他买的商品房总共才80多平方米,快交房时,发展商的人把他叫去说,由于公摊面积统计有误,现在算下来他购买的房子是90多平方米,要他补交两万多块钱,否则就不给钥匙。这位朋友很有东北人的特有气节,就是不愿意补交钱,发展商则真的就不给他钥匙。
    还有北京、上海的朋友询问这样的问题,可见这个问题的普遍。一般讲,面积问题往往仅次于质量问题而倍受购房者关注。我们在这里就几个重要的问题提出一些探讨,希望对大家有所帮助。
 
  
一、  什么是面积误差
 
    我们通常称面积误差为“房屋缩水”,实际上表现形式各有不同,不但有“缩水”,还有“涨水”。有些是交房时的房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符,比如前边案例所提到的大连朋友的遭遇;有些是套内使用面积与约定的不符,也就是我们所说的使用率问题。有些人买的房子很大,可是却发现屋里面好象并没有想像中的宽敞,这就是使用率的问题。在房屋预售活动中,发展商声称自己房屋的使用率为75%,结果最后只有70%,这就产生了误差,就会在买卖双方之间产生纠纷;有些则是因为公摊面积的问题,可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符,但是由于公摊面积增加,相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能,就是公摊面积绝对数不变,但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积,消费者也受到损害。
    实际上,在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确规定:商品房若按“套”或“单元”出售,则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差,都称为面积误差,都会给购房者带来损失。
面积误差很难避免,但我们可以想想办法避免由于面积误差带给购房人士的损失。
    目前看,最可行的就是在合同中对建筑面积、套内建筑面积、使用面积等各个因素做出明确的约定,如果超出一定幅度,则购房人士享有退房、得到补偿、不多付款等有利的条件,这样一般可以减少购房人士额外的负担或者减少。
 
二、  谈谈公摊面积
不管采用何种形式购买房产,房价款中都会包含公摊面积价款,就是说,公摊建筑肯定是计入成本与价格中的。实际上,大部分的面积误差纠纷往往是由于公摊面积的计算问题引起的。
    那么,公摊建筑面积究竟包括那些内容呢,一般包括两大部分。一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
    公摊面积包括上述内容,但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积,可以摊入购房价款中。此外,其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积,其成本也不计入购房价格中。
    购房人士也可以看看作为合同附件的公摊规则等,如果出现不应计入面积部分,可以要求剔除。
话是这样说,但如果我是一个买房的消费者,我也会像其他千千万万购房者一样,不可能闹清楚在我要购买的房屋所在楼宇内,哪些部分是公用建筑部分,这部分面积是多少,其中哪些要计入公摊面积,哪些不计入。因为我无法实地丈量,所以我也不会知道我究竟要摊多少公用面积。
    这些事,政府将为大家做到。在房地产开发商售楼时,政府有关部门将会通过一定的审批、监管手续,核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房人士所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数,就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。
   
三、  谁来判定面积误差
 
有些消费者凭感觉认为自己的房子面积少了或多了,更有一些朋友拿着皮尺一个个房间地量面积,再去找发展商理论。不少发展商也以自己计算的数目为依据,要求购房者追加付款。即便颁发房产证后,有些购房者仍然对其载明面积不服,认为可能存在不准确因素,这时也可能出现纠纷。
购房者自己测量的结果是否可以作为依据呢,严格地讲,倒没有禁止性的规定,但测量房屋的面积,有比较复杂的公式、方法,另外还要求全面而专业的测量工具以及具有相关资格的测量人员。普通的购房者很难做到这一点,所以其测量结果难以成为法律意义上的证据。
现在问题出来了,究竟什么样的机构作出的测量结论才是权威性的呢?
不久前,国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》,改变了以前房管局测绘部门一统天下的局面。从今年5月1日起,只要有相关测绘资质的单位,都可以承揽测绘业务。如果购房房人士觉得面积不合理,自己可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构测量面积,作为法律依据。这样,引入了市场竞争机制,改变了垄断的局面,同时也大大便利了广大民众。
 
 
    郭玉涛律师
 
 

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