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房地产法领域
 
新买卖合同
发布时间:2007-08-01 作者:

 
从新买卖合同谈自觉维权
 
一、该合同文本是指导性的
我也曾帮助过客户买房。深知并没有人是喜爱律师的服务而请律师的,有谁见过买冰箱、彩电时请律师帮忙的?实在是买房太复杂了,普通民众对于其中的风险真怕了,才要请律师帮忙。
所以广大民众期望新出台的商品房买卖合同,能够把所有的细节都替大家考虑到、所有的风险都能控制住、对发展商能够在各个方面进行制约,这样老百姓就不用操那么多心了。
    但实际不完全是这样,由于消费者处于劣势,给予一定的保护是有必要的,所以新合同中大量规定了发展商的义务,倾向于保护购房的消费者。但并不一味的限制、约束发展商。因为,从合同法的角度上看,消费者与发展商是地位平等的民事合同主体,任何一方都没有特权。如果矫枉过正,刻意限制发展商的权利,增大其不应有的义务,反而成了新的不公平。
    所以说,这份合同本身是指导性的而非僵硬的,其中出现了大量的空白、选项等,还把补充协议作为了合同的附件,这是一种进步。为什么这样说,因为以前长期的计划经济体制,形成了浓重的行政管理色彩。从政府的角度看,制定的合同文本条款既少且粗,也缺乏选择,还是强制性的,缺乏对当事人主观个性、创造性的支持。
而购房人士往往习惯于此,有些人花一百多万甚至几百万买房子,都没有签补充协议。原因很多,大多数的购房人士是出于信任,有些发展商则是店大欺客。还有些发展商怕麻烦或怕出问题,宁肯不做这一单生意,也不愿谈补充协议。很多购房人士也就妥协了。但事实证明,最后出问题、吃亏的,大多就是这一部分人。由于他们在合同中缺乏明确的,有利的约定,所以很多利益难以得到很好维护。
而新的商品房买卖合同显然有了很大的改观,国家允许、鼓励购房人士将自己的意愿写入合同或补充协议中,作为购房人士,也有了详尽描述自己权利、意愿的依据。
从这个角度上讲,广大购房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了,新的合同文本只是一个框架,国家只是把基本的问题规定出来,如果要切实地维护自己的权利,广大购房人士就应该自己添加内容,详尽地把自己的要求体现在合同中。这是权利,要学会自觉地运用。一般而言,只有在合同中体现出来,想法、要求才具有法律约束力,也才能得到法律的保护,否则就意味着对自己的权利的放弃。很多人购房后出了问题,想起来呼吁求助,但是,理论上这是个人的问题,政府、社会机构并没有义务主动帮助解决这样的困难的。所以还是以预防为主,自觉地防范风险较为好一些。
 
、还有哪些问题需要在合同中约定
    应该说,新的合同文本考虑的很周详,我再根据实践提供一些需要在合同中添加的条款建议,供读者参考。
1、烂尾问题。购买预售房屋的买家,其最大的风险是房屋“烂尾”。这样,分期付款的购房人士,可以在合同中约定,如果确有证据说明房地产发展商存在着《合同法》第六十八条第一款规定的情形,例如(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的等等,则可以拒绝继续付款而不必承担责任。
签订房屋预售合同时,也可以在合同中约定,如果出现房屋“烂尾”情形,导致不可能如期交房,则买家有权提前解除合同,发展商承诺无条件(或约定条件)地退款。
2、 关于双倍赔偿。有一些不良发展商,在售楼过程中采用种种办法,欺骗客户,估计每一位读者都能够说出几条来。但由于其中一些广告、许诺没有落实在合同中,其次是对其没有什么强有力的惩罚措施,不良发展商往往无所谓。
 《合同法》第一百一十三条第二款明确规定:“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”
所以购房人士可以将楼盘广告、宣传中的某些内容落实在合同中,并约定如果发展商在销售过程中欺诈消费者,那就应该按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,向消费者支付相当于两倍购房价款的赔偿金。
    3、关于某些不公平格式条款。举个例子,在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
我认为这是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%价款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。所以,依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,买家可以依据法律的规定来更好的维护自己的权益。
 4、关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要,所以这个问题渐渐比较突出。
有些发展商在房屋销售过程中,对物业管理收费、物业管理公司、物业管理服务内容档次等做了比较好的描述,但结果并非如此。还有一些发展商,交房时要求购房人士必须先交一年的物业管理费或其他费用等,先签订各种物业管理合同,否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的,建议广大的购房人士对此多做一些了解,在合同中不吝笔墨,做一些必要的约定。
以上实际只是一部分的问题,购房人士应该根据自己的实际情况来谈合同。请大家切记,为了保证以后不麻烦,这个时候就不要怕麻烦。
 
 
    郭玉涛律师
     
 

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