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房地产法领域
 
也谈“转按揭”
发布时间:2007-08-01 作者:

也谈“转按揭”
 
目前,大家普遍接受的“转按揭”概念为:已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限,或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
而实践中,"转按揭"往往特指是变更借款人的贷款,也就是说,借款人在未将住房贷款还清之前,就可以通过此项业务将房屋出售,而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家,买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。
此前,购房者若想转让按揭的房子也不是不可以,只是太麻烦。必须先把贷款余额全部结清,并还将承担按揭手续费和保险费。然后,再由新买家向银行申请按揭贷款。这当然不是转按揭,而是重新申请按揭。
 转按揭的好处,各家媒体上已经说得差不多,我只谈几点个人的认识。
首先,是跨行转按揭的问题。现在,很多人都希望能够开展所谓跨银行间的“转按揭”业务。但我个人认为,这种想法当然有其合理性。但是这种要求已经不是“转按揭”业务了。
为什么这样说,因为“转按揭”业务的本质是一种债务的转移。我举例说明,比如李先生向工行贷款购房,工行是债权人,李先生是债务人。李先生要向王先生转让房屋,势必要同时向王先生转让其尚欠工行的剩余贷款本息债务。按照我国《合同法》的规定,债务的转移必须要得到债权人的同意。工行同意这一转让后,就形成了“转按揭”。
也就是说,对于银行而言,按揭借贷款的法律关系仍然存在,但是债务人由李先生转化为王先生,变为王先生向工行借款、还款。如果非要来个跨行的“转按揭”,例如最后要变成王先生向建行借款、还款,倒不是不可以。但是想像一下工行的债权会怎么样?
肯定工行的债权已经全部受偿,才可能出现建行成为新的债权人的情况。那样,对于工行而言,其债权已经消灭了,已经不再存在什么按揭债务,当然也就谈不上什么“转按揭” 了。这不符合转按揭的定义和实践要求,不管效果好不好,都不是“转按揭”所涉及的范围了。
第二个问题是税务问题, 转按揭在什么时候起作用?一定是在进行房屋转让的时候。不论是经济恶化要转让、为了投资生财而转让、为了小房换大房而转让,效果都一样,就是要把自己购买的房屋转让给他人。
按照我国目前的相关税法,转让房地产要交营业税、契税,最高可能达到8%还多。这样沉重的税负下来,恐怕连搞投资的小业主都要赔钱,更不要说一般的买家了。所以,大家要想办法减少税费的支出。坦率地说,“转按揭”就是这样的擦边球。
这个时候,往往第一手买家还没有得到产权证,不用去办理房屋转让的手续,当然也就少了纳税的监管。很多人认为,没有得到产权证,所转让的就不是房产,而是在转让合同权利、义务,不属于纳税范围,也就可以不纳税。
这个问题非常复杂,涉及到不动产转让交易中,买方什么时候取得所有权的问题,争议比较多,我们在此不多讨论。但是,从实质上来分析,没有一个人不认为这样的“转按揭”是与房产转让相伴生的。
社会不会长久容忍这种不公平现象:如果一个人买房并得到产权证,他必然要向国家交纳税费。如果他要转让房屋,国家还能再收一道税费。反之,如果他是个投机者,买房后没有办理产权证,他便不会缴纳契税等。这个时候转让,仍然不用缴税。可以看出,国家已经损失了两次收税机会。如果这种“转按揭”在短期内发生多次,那么国家的流转税损失就更大。结果越是老实人越吃亏,越是投机家越能挣大钱,这显然不公平。
可是另一方面,真要是严格收税,以我国目前的税制规定,小规模的房产投资者统统都要出局,因为其根本不能承受这样高的交易成本。这个矛盾会越来越尖锐,迫使国家尽早思考一个解决的方案。
 
 
律师:郭玉涛
 

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