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房地产法领域
 
业主委员会不能收取投标押金
发布时间:2007-08-01 作者:

业主委员会无权收取投标押金
 
    某小区成立了一任业主委员会,马上开始更换物业管理公司,进行了物业管理的招标工作,并要求前来投标的物业管理公司缴纳10万元投标押金,以业主委员会名义收钱,由于没有专门账户,于是就让物业管理公司把这笔钱转入某一位委员的公司账户中。最终该公司中标,却由于种种原因无法进入该小区。要求业主委员会退钱,又不退。后来物业管理公司起诉该业主委员会,打赢官司执行的时候却发现,原来的几位业务委员会委员已经离开了业主委员会,钱也花没了,无法退钱,新的委员会对此一无所知。执行业主委员会?没钱。执行原来的各个委员?似乎他们个人不能等同于业主委员会。于是物业管理公司不知道应该去执行谁,才能要回自己原来缴纳的押金。
 
    (律师评析)
    明明把10万元钱给出去了,最后却连该找谁要却成了问题,成了糊涂帐,简直匪夷所思。问题出在哪里,收钱的时候委员个人就代表业主委员会,不是某一个人收钱,而是业主委员会在收钱。当然,花钱的时候也一样。退钱的时候,业主委员会忽然如泡沫一般消失,忽然间委员都不代表业主委员会,你去找谁?
    根本在于,业主委员会根本不具备民事主体资格,根本不能参与民事法律行为。
    可能很多人并不认可这一点,因为按照《物业管理条例》第十五条的规定, 业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。并且,在司法实践中,已经认可业主委员会作为诉讼主体的资格,怎么可能没有民事主体资格呢。
    然而,我们考量这个问题,并非以《物业管理条例》作为标准,而应以《民法通则》作为评判标准。按照我国《民法通则》、《民事诉讼法》等有关法律的规定,业主委员会要么被认定为法人、要么被认定为其他组织。不管什么性质,最起码的要求就是能够依法独立享有民事权利、承担民事义务。最基本的构成要件就是有必要的财产和经费;有自己的名称、组织机构和场所;能够独立承担民事责任。
    恰恰在独立承担民事责任这一点上,业主委员会是做不到的,原因主要有两点:
1、大多数情况下,业主委员会没有自己的财产和经费,而主要靠一些热心人的义务劳动,一般不可能有什么额外的收入来源。即便有些小区的业主委员会有些活动经费,也是保障业主委员会基本运转的必要费用,相对非常微薄。绝不可能支撑来承担民事责任。
    2、 按照《物业管理条例》规定,业主委员不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。那么,什么是与物业管理有关的活动呢,按照条例规定,主要是召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 监督业主公约的实施;
可以看出,唯一像民事活动的行为就是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”,而且仅仅是“代表”。什么是代表,在这里其实就是代理,是作为全体业主的代理人与物业管理公司签订合同。那么合同的权利义务最终谁来承担呢,是一个一个具体的业主。也就是说,业主委员会作为代理人,其代理行为最终由被代理人----个体的业主承担。业主委员会本身呢?并不存在单独什么单独的、私有的权利、义务。
一个根本无法承担民事责任的主体,怎么可以参与民事活动呢,总不能永远只收钱、不付钱吧。所以,业主委员会不具有民事主体资格,不能以一个机构主体的名义参与民事活动。
业主委员会究竟是什么,是几位业主代表的集合,是几位公民组成的团队,业主委员会的委员只能从事在代理权限范围内的物业管理行为,就以本案为例,假如收钱、花钱这些行为都是得到业主的授权、许可,那么这种行为就是代理行为,后果就应该由被代理人----全体业主承担,就是由全体业主来分摊这笔债务。反之,如果该行为过程并没有得到业主的认可,那么这种行为就是无权代理行为或者超越代理权限的行为,其后果只能由代理人本人承担。即,收取、花费物业管理公司投标押金的委员,应当自行承担连带的归还责任。
 
北京市理格丰律师事务所  郭玉涛
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