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房地产法领域
 
业主委员会能不能追索物业费
发布时间:2007-08-01 作者:

业主委员会能否追索欠交物业费
 
    某高档物业小区,开发商由于有很多房屋没有卖出,所以还是最大业主。物业管理公司与开发商存在资产纽带关系,所以长期以来,开发商根本不交纳物业管理费,该物业管理公司也根本不去索要。后来,业主委员会成立,不再续聘该物业管理公司。由于开发商欠交的物业管理费,导致小区各项运转极为困难。小区业主委员会想要知道,是否可以用业主委员会的名义去索要欠交的物业管理费呢?
 
    律师评析:
    对此,大多数反应是,物业管理费只能由物业管理公司去要,业主委员会?好像不行吧。
之所以会这样,是由于通常我们把物业管理费作为物业管理公司的服务对价,认为欠交物业管理费构成了业主、物业管理公司之间的债权债务关系,所以由物业管理公司追索天经地义。从现有的一些规定看,的确如此。譬如,《物业管理条例》就规定,如果业主逾期仍不交纳物业管理费的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
然而,实践中并不像法律规定那么简单,如果物业管理公司由于种种原因不去向欠费的业主追索,怎么办,是不是欠费的大业主因此就可以合法地欠下去了?业主委员会究竟有没有权利去追索欠费呢?分析这个问题,还要先从物业管理费的构成说起。
虽然都称之为“物业管理费”,但是不同情况下,物业管理费的构成、性质是不同的。二○○三年十一月十三日,国家发展和改革委员会、 建设部联合发布《物业服务收费管理办法》规定,物业管理费大致可以分为包干制、酬金制两种。
  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    也就是说, 酬金制物业管理费中,除了佣金或酬金外,其他例如物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等,并不属于物业管理公司所有,而是必须要投入到物业管理区域的维修、使用等中去,《物业服务收费管理办法》第十二条规定“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”。预收的物业管理费如此,应收而未收的物业管理费依然如此。
  财政部《物业管理企业财务管理规定》也规定, 共用部位维修基金、 共用设施设备维修基金,构成了物业管理公司的代管基金,代管基金由业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管,财务上作为物业管理企业长期负债管理。
    高档物业中,大体采用议价制、酬金制、倒算制,先预估、核算一定期限内的物业管理成本、支出、酬劳等,在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。这些物业管理费中,除了酬金、工资成本等归物业管理公司所有外,大部分属于物业管理的支出,是对全体业主的负债,必须要花出去的,花不出去也要归全体业主共有的。物业管理公司依法对欠交的物业管理费具有追索权,是基于业主的托管关系,是替代业主进行追索,而非全部都是物业管理公司享有的债权。
既然物业管理公司可以替代业主追索欠费,那么全体业主也当然可以追索欠费。所谓“全体业主”是一个拟制的法律概念,并不真要求全体业主一起去打官司,实际上也不可能做到。怎么办。
按照《物业管理条例》的规定,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,而业主委员会是业主大会的执行机构,因此,由业主委员会代表全体业主,进行追索欠费的过程,应当是合法、合理的事情。
    问题在于,有关法规并没有规定业主委员会有这样权利、资格,例如《物业管理条例》就规定,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。基本上,现行的一些法规只规定业主委员会有督促的权利,但没有规定业主委员会可以提起诉讼。
 从民法角度上将,业主委员会实际上是全体业主的代表,实践中,法院也认可业主委员会可以做为诉讼主体参与诉讼过程。因此,业主委员会代表全体业主进行诉讼,至少在法律上是有道理的,虽然现行的一些规定中没有赋予这种权利,但是我们必须看到,这些规定并没有限制、没有剥夺业主委员会的这种权利。其次,现行的物业管理规定,都不是基本法,并不能改变、制约当事人民事权利的行使。不能得出这么一个结论,即业主委员会无权进行诉讼。
所以,我个人认为,业主委员会有权以自己的名义,向欠费的大业主追索物业管理费中属于全体业主所有的部分,当然也可以通过诉讼方式进行。
 
北京市理格丰律师事务所  郭玉涛
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