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房地产法领域
 
一楼的花园
发布时间:2007-08-01 作者:

大家的绿地哪里去了
 
一楼的花园,二楼的心烦
 
(案例)
某一个住宅小区在销售的时候,开发商向购买一层房屋的业主赠送花园。入住以后,某位一楼业主将自己的私家花园用铁栏杆围起来种葡萄、香椿,很快就长到二楼的窗户下,二楼的老兄本来就对一楼的围栏不感冒,认为一楼老兄是侵占公共绿地,这下更不满。而一楼的也不满,认为自己是出高价买了私家花园,是合理合法使用,碍着谁了。两家不免发生口角。于是二楼的老兄就经常跑到一楼家的花园里,要享受公共绿地,你想这样还能不爆发矛盾吗。于是两家闹到要打官司的地步。
 
(律师评析)
实践中,开发商所谓“赠送花园”,其实是允许一层业主独占性使用绿地,但是绿地的土地使用权并不转移。为什么呢,因为目前的房屋买卖法规有种种限制,开发商很难将土地地块单独转让给某一位业主。
既然没有进行土地的转让,在法律上一楼业主就不享有这一块土地的土地使用权。按照现行的法律规范,实际上某一住宅区规划范围内的建筑用地是属于全体业主共有的。业主集体,才是这土地的使用权人。说白了,这些土地就是公共绿地。
    开发商以赠送花园作为促销手段,实际上是将本属于全体业主共有的公共绿地当作私家花园赠送,这就是处分了自己无权处分的东西,侵害了全体业主的权益。譬如我把天坛50块钱卖给你,你能要吗,不能。为什么,因为天坛不是我的,我没有权利处分它,再便宜你也不能买。
    当然,开发商也有办法,不说转让或者卖土地给业主,而说允许一楼业主使用,这总算是擦边球了吧,这样也不行。因为这种所谓“无偿使用”实际上是所有权中“占有、使用、收益”等权能的体现,在我国,土地使用权相当于准所有权,如果开发商也不享有某一种所有权,又怎么能向业主转让这种所有权,业主不享有所有权,又怎么能行使该种所有权的部分权能呢?
    所以,赠送也罢、无偿使用也罢,实质上都是开发商把本来属于业主共有的土地许可某一业主单独占有、使用,这本来就不对,如果开发商再以此为卖点,多收不少钱,实质上等同于把别人的天坛拿来卖钱,就更不对了,也更严重地损害了业主的共同利益。
依据我国《合同法》的相关规定,这种处分他人权益、损害他人利益的合同应属无效合同。
所以,是不是私家花园,完全要看这块土地的法律属性,而不是看开发商是不是声称卖给了业主,也不是看业主是不是额外出了钱,也不是看是不是用篱笆或栏杆围了起来。即便这些条件都具备,这地块不是私家花园,那就不是。
但是现实生活中,很少有人想这么深,往往都是开发商把所谓私家花园赠送或者卖给了业主,这位业主就全情投入地种花种草种菜,惹得楼上的不高兴,彼此之间产生了矛盾。
实质上,这是开发商把钱挣跑了,却把问题和矛盾甩给了业主,让业主去承担开发商这种损害行为的后果和责任,同时也把解决业主之间内斗的麻烦和工作推给了政府、法院、社会,非常不负责任,非常令人遗憾。
    这样的案例其实在很多很多小区天天上演,涉及到老百姓自家利益的事情不好办,谁都不能说服谁就更不好办,而且靠民众自发解决这个问题基本上是不可能的。我认为政府有关部门还是应该认识到这个问题的实质,制定科学的政策,如果开发商不能转让土地,就不让他这样折腾。如果开发商有法定权利可以转让土地,就应该及时给受让的业主办理土地使用权的确认。只有这样,才能从根子上解决业主之间因这种事情产生的矛盾。
 
    北京市理格丰律师事务所    郭玉涛    张晓智律师
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