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房地产法领域
 
银行对按揭商品房是否享有抵押权
发布时间:2007-08-01 作者:

银行对按揭商品房是否享有抵押权
宋先生购买某楼盘期房房屋一套,并向银行贷按揭款40万元,银行称要将其购买的房屋进行抵押担保,宋先生接受,银行就进行了按揭登记。后来,宋先生与开发商发生矛盾,提出解除合同的诉讼,并且申请查封了自己所购买的房屋。查封时候才知道,该楼盘的整个大产权还没有拿到。
银行得知这个情况后,认为自己对该房屋享有抵押权,遂通知宋先生,将来执行的时候,银行要享有优先受偿权。可是宋先生经过了解,却发现该房屋并没有做抵押登记。因此宋先生就疑惑,银行到底对这个房屋是否享有抵押权?能不能优先受偿呢?
我们一般觉得,按揭贷款就是以购房者所购房屋进行抵押贷款,肯定在签订贷款合同的时候就进行了抵押登记,银行当然毫无疑问地享有抵押权,难道会有什么问题?其实现实中并非如此简单。
先看看抵押的定义,《担保法》第三十三规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。
在现行法律中,要求设定抵押的物必须是现存的物,宋先生购买的是期房而不是现房,还没有房产证书,也就无法进行抵押登记,那么这种抵押担保成立吗?
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。第四十九条规定:“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人”。
也就是说,对于期房而言,银行可以用在建工程的名义进行抵押登记,也可以等到该期房变成现房的时候再进行抵押登记,都可以产生抵押担保的法律效力。但是如果这两种抵押登记都没有进行,实际上就不发生抵押担保的法律效力,银行的按揭贷款相当于没有抵押担保。
可是,购房的时候,银行会进行按揭登记,以至于很多人都觉得这就是抵押登记了,那么这种按揭登记又算什么呢?
   其实按揭登记的本质意义在于:在购房者贷款购买期房后就应该按月归还银行本息了,在交房之前这段期间内,如果购房者未按照规定还款,银行有权要求开发商不把房屋交给购房者而是直接交给银行,如果购房者想赎回房屋,就必须按要求还款。从形式上看,按揭登记更像是一种权利的质押而并不是实物抵押。
开发商交房后,按揭登记的意义就没有了,银行必须用其他的抵押担保来保护自己的贷款债权,假如没有采取其他的抵押方式,一旦风险发生,对银行、购房者的影响就会大不同。
按照最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。所得款项,将首先归还银行贷款本息,多余部分才可能给购房者。
可是如果银行不享有抵押权,就不享有优先受偿权。本案中,购房者自己申请了对该房屋的查封,那么即便拍卖、变卖房屋,也只能首先由购房者受偿,银行无法受偿。如果银行也想用房屋拍卖、变卖款项来充抵剩余贷款本息,就必须赶紧提出诉讼请求,并且申请查封该房产。但是银行的查封请求也是轮候查封的,顺序在后,总之是对自己很不利的。
鉴于此,提醒购房者、银行,对于房屋抵押问题,要有一个正确的认识。
 
北京市理格丰律师事务所    郭玉涛律师

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